房地产开发企业甲急欲销售其开发的某住宅区的最后1套别墅

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      房地产开发企业甲急欲销售其开发的某住宅区的最后1套别墅，遂打电话向乙、丙、丁发出售房要约，并声明该要约的有效期为1个月。要约发出后第10日，甲与乙签订买卖合同并交付该别墅，乙支付了全部房款，但未办理产权变更登记。第21日，甲与不知情的丙签订买卖合同并办理了产权变更登记。第25日，甲又与不知情的丁签订了买卖合同。第26日，该别墅被意外焚毁。

       下列关于乙的权利义务的何种表述是正确的？
A: 若房屋未焚毁，丙有权要求乙搬离房屋
B: 若房屋未焚毁，法院应确认该房屋为乙所有
C: 隐藏
D: 隐藏

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【考点】返还原物请求权、占有

【解析】

①根据《物权法》第34条的规定，返还原物请求权的构成要件有三：（a）请求人为物权人（所有权人、用益物权人或质权人）；（b）被请求人为（相对于请求权人而言的）现时的无权占有人；（c）请求的时候，标的物尚未毁损、灭失。须注意：其他教材中，并无第三个构成要件。这是怎么回事呢？回答是：若无权占有人占有的标的物已经毁损、灭失，则无权占有就消灭了，所以原无权占有人就不再是“现时”的无权占有人了，返还原物请求权就不存在了（此时只能看能否主张侵权损害赔偿或不当得利返还）。因此：对于返还原物请求权，只列两个要件也是可以的，够用的。那么：笔者为什么列三个要件呢？因为大家容易忘记，我重在提醒。“不是我不明白，这世界变化快。不是我不明白，让别人好明白”。还须注意：甲、乙的买卖合同是有效的，因此乙基于债权而占有房屋，是有权占有人，所以，在甲将房屋给丙办理过户登记之前，甲作为所有权人，是不能对乙行使返还原物请求权的。那么丙呢？甲给丙办理过户登记后，丙为房屋所有权人，乙虽为有权占有人，但乙是基于债权而占有。债权具有相对性，基于债权而取得的有权也具有相对性，乙对甲有权占有，但乙对丙属于无权占有。故丙对乙享有返还原物请求权，故A选项正确。


②《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”甲一物二卖，债权具有平等性，甲出卖给乙和丙均属有权处分，甲与乙、甲与丙间的买卖合同均属有效，给丙办理了过户登记，丙取得房屋所有权，故B选项错误。


③善意占有，指无权占有人不知道也不应当知道自己的占有为无权占有。须注意：善意占有一定是无权占有，有权占有是谈不上善意占有的。善意占有相对于恶意占有。自主占有，指以据为己有的意思而占有。自主占有人不需要是所有权人，只要以据为己有的意思而占有，就是自主占有。自主占有相对于他主占有。本题中，乙相对于丙为无权占有，但属于善意占有，自主占有，故C选项正确。


④《物权法》第244条规定：“占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人；权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失。” 须注意：该条仅调整无权占有，对于有权占有概不适用。还需注意：该条实际意思是，无权占有的标的物毁损、灭失的，无权占有人应返还代位物（保险金、补偿金和赔偿金），因为它们是不当得利。没有三金或者三金不足以弥补损失的，分三种情况处理：（a）善意、自主占有人，对标的物的毁损灭失无论是否具有过错，均不承担损害赔偿责任；（b）恶意占有人，对标的物的毁损、灭失，无论是否具有过错，均要承担损害赔偿责任；（c）善意、他主占有人，超越假想的他主占有的权源造成损害的，承担赔偿责任；未超越假想的他主占有权源造成损害的，不承担赔偿责任。本题中，乙相对于丙为善意、自主占有人，无论是否具有过失均不承担损害赔偿责任，现房屋因为意外毁损灭失，乙并无过错，更不承担损害赔偿责任。故D选项表述错误。


⑤最后必须补充说明：这题目实在太帅了！至今仍为司法考试最高难度的题目，最为精致的题目，最为合格的题目。无出其右者。被老钟誉为“十大样板题”之首。