丁某将其所有的房屋出租给方某，方某将该房屋转租给唐某。下列哪些表述是正确的？

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丁某将其所有的房屋出租给方某，方某将该房屋转租给唐某。下列哪些表述是正确的？
A: 丁某在租期内基于房屋所有权可以对方某主张返还请求权，方某可以基于其与丁某的合法的租赁关系主张抗辩权
B: 方某未经丁某同意将房屋转租，并已实际交付给唐某租用，则丁某无权请求唐某返还房屋
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【考点】转租、返还原物请求权

【解析】

①《物权法》第34条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”此条规定了返还原物请求权，其构成要件有二：（a）请求人为物权人；（b）被请求人为无权占有人。A选项错误。原因在于，丁某虽为房屋的所有权人，但在租赁期限内，承租人方某基于承租权占有该房屋，属于有权占有，故丁某对方某不享有返还原物请求权。需指出：A选项的表述并不严谨，方某可以对丁某的返还请求主张“抗辩”，而不是“主张抗辩权”，抗辩与抗辩权不是一回事情。

②《城镇房屋租赁合同解释》第16条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”该条的反面解释就是，非法转租（指转租未经出租人同意）的，转租合同无效，但出租人自知道之日起六个月未表示异议的，视为出租人同意转租，非法转租转化为合法转租（转租合同自始有效）。因此，若方某未经丁某同意将房屋转租，并已实际交付给唐某租用，由于方某与唐某之间的转租合同无效，唐某相对于所有权人丁某属于无权占有，丁某可以对唐某行使返还原物请求权。故B选项错误。题外话：若方某非法转租后，丁某自知道或者应当知道后未在6个月内表示异议，则推定丁某同意转租，此时，唐某相对于丁某为基于占有连续的有权占有，唐某虽与丁某无直接的合同关系，但唐某相对于丁某也是有权占有人，丁某在租赁期间内就不能对唐某行使返还原物请求权。

③《合同法》第224条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”据此，方某非法转租，丁某享有法定解除权。当然，法定解除权的存在并不妨碍双方约定若方某非法转租，丁某享有约定解除权。由于非法转租合同无效（若丁某在6个月内提出异议），因此即使丁某不解除与方某之间的租赁合同，唐某相对于丁某也是无权占有人，丁某也可以对唐某行使返还原物请求权。丁某行使约定（或法定）解除权对返还原物请求权产生的影响表现在：若丁某解除了与方某的租赁合同，丁某有权请求唐某将房屋返还给自己；若丁某尚未解除与方某之间的合同，丁某只能请求唐某将房屋返还给方某。故C选项正确；D选项错误。

【命题角度拓展】

2009年最高人民法院颁布了《城镇房屋租赁合同解释》。该司法解释在司法考试中极其重要，应该全部掌握。比较而言，以下几个方面又是最重要的：①《城镇房屋租赁合同解释》第21－24条细化了《合同法》第230条关于“房屋承租人优先购买权”的规定。②《城镇房屋租赁合同解释》第20条变更了《合同法》第229条关于“买卖不破租赁”的规定。③《城镇房屋租赁合同解释》第15－17条细化了《合同法》第224条关于“转租”的规定。④《城镇房屋租赁合同解释》第6条规定了“一房数租”时确定实际履行合同的承租人的规则，现实了债权的不平等性，饶有兴味。⑤《城镇房屋租赁合同解释》第19条扩充了《合同法》第234条关于“房屋租赁合同法定承受”的规定。⑥《城镇房屋租赁合同解释》第9－14条是关于租赁物装修的规定，这是比较偏僻的知识点，恰好可以作为拉分的考点。对，拉分数差距的考点。