甲公司未取得商铺预售许可证，便与李某签订了《商铺认购书》，约定李某支付认购金即可

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甲公司未取得商铺预售许可证，便与李某签订了《商铺认购书》，约定李某支付认购金即可取得商铺优先认购权，商铺正式认购时甲公司应优先通知李某选购。双方还约定了认购面积和房价，但对楼号、房型未作约定。李某依约支付了认购金。甲公司取得预售许可后，未通知李某前来认购，将商铺售罄。关于《商铺认购书》，下列哪一表述是正确的？
A: 无效，因甲公司未取得预售许可证即对外销售
B: 不成立，因合同内容不完整
C: 隐藏
D: 隐藏

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【考点】商品房买卖合同；实际履行

【解析】①《商品房买卖合同解释》第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”据此，A选项错误。


②《商品房买卖合同解释》第5条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定接受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”同时，《合同法解释（二）》第一款规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”据此，B选项错误。


③综前所述，甲公司与李某的商品房买卖合同已经成立，甲公司未通知李某认购，甲公司的行为构成违约，并且甲公司将开发的商铺售罄，致使李某订立合同的目的不能实现，甲公司的违约行为构成根本违约，故C选项正确。


④《合同法》第110条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本题中，甲公司对李某构成违约，应承担违约责任。由于甲公司已将开发的商铺售罄，甲对李某承担实际履行的违约责任在法律上不可能，构成履行不能，李某不能要求甲公司承担实际履行的违约责任。只能主张实际履行之外的其他违约责任。故D选项错误。

看了LZ的帖子，我只想说一句很好很强大！