房地产开发企业甲急欲销售其开发的某住宅区的最后1套别墅

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      房地产开发企业甲急欲销售其开发的某住宅区的最后1套别墅，遂打电话向乙、丙、丁发出售房要约，并声明该要约的有效期为1个月。要约发出后第10日，甲与乙签订买卖合同并交付该别墅，乙支付了全部房款，但未办理产权变更登记。第21日，甲与不知情的丙签订买卖合同并办理了产权变更登记。第25日，甲又与不知情的丁签订了买卖合同。第26日，该别墅被意外焚毁。

      下列关于甲、丁之间买卖合同的何种表述是正确的？
A: 合同因欺诈而可撤销
B: 合同因自始履行不能而无效
C: 隐藏
D: 隐藏

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【考点】合同的效力

【解析】

①《民通意见》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”本题中，丁前面的定语“不知情的丁”就使得甲的行为符合欺诈的构成要件，甲、丁间的买卖合同因欺诈而可撤销（《合同法》第54条），故A选项正确。

②须注意：在我国民法上，不存在合同自始履行不能的制度。主要原因在于，制定《合同法》时，立法者认为，一个独立的履行不能制度并无存在的独立价值，因此不作规定。在我国合同法上，对于学理上的履行不能，我们的处理规则是：（a）自始履行不能。按照重大误解、欺诈、显失公平、双方虚假行为制度处理。（b）嗣后履行不能。按照风险负担、情势变更、违约责任制度处理。据此，B选项是错误的。再须注意：即使我们退一步说话。在承认履行不能制度的国家（如德国、台湾），自始履行不能的合同包括两种：（a）自始客观不能的合同；（b）自始主观不能的合同。仅自始客观不能的合同无效，而自始主观不能的合同并非当然无效。本题中，甲、丁的买卖合同属于自始不能（因签订买卖合同之前，已经给丙办理了过户登记），但属于主观不能，而非客观不能。故B选项还是错误。

③甲已经给丙办理了过户登记，甲不再是所有权人，不再享有出卖房屋的处分权，甲将房屋出卖给丁的行为属于无权处分。但是，根据《买卖合同解释》第3条，甲、丁的买卖合同有效。《买卖合同解释》第3条属于《合同法》第51条的例外。前已再三述及，此处不赘。故C选项错误。

④根据《合同法》第42条，甲在订立合同过程中实施欺诈的行为属于违反先合同义务的行为，若因此给丁造成合理信赖利益的损失，构成缔约过失，应承担赔偿丁遭受之合理信赖利益的损失。故D选项正确。