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标题: 甲将自己的一套房屋以300 万元的价格出卖给乙，约定：甲、乙间的房屋买 [打印本页]

作者: 题库小编—碧鲜 时间: 2013-12-20 00:04
标题: 甲将自己的一套房屋以300 万元的价格出卖给乙，约定：甲、乙间的房屋买
[exam=2009]

作者: 题库小编—碧鲜 时间: 2013-12-20 00:07
本帖最后由题库小编—碧鲜于 2013-12-20 00:08 编辑

【解析】
①《物权法》第190 条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系部的对抗已登记的抵押权。”《城镇房屋租赁合同解释》第20 条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租权已被人民法院依法查封的。”据此，房屋先抵押后出租的，因抵押权实现导致所有权变动的，不再适用买卖不破租赁规则。故A 选项错误。

②《合同法》第230 条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《城镇房屋租赁合同解释》第22 条规定：“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。”据此，先抵押后出租的房屋，抵押权行使抵押权拍卖、变卖房屋的，房屋租赁合同的承租人仍享有购买权。故B 选项正确。

③若戊购得房屋，因承租人戊成为所有权人，乙与戊的租赁合同因混同而消灭。故C 选项错误。

④《担保法》第25 条规定：“一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人免除保证责任。”如前所说，因丙的保证期间为自2009年3 月2 日起六个月。同时，因为丙的保证方式为一般保证，若债权人丁未于2009 年9 月1 日之前起诉或者申请仲裁，则保证期间经过，丙不再承担保证责任。故D 选项错误。

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